IPLは神聖な数字ではなく、計算結果です。
多くのアパート居住者やオーナーは、IPL（環境維持費）は議論の余地のない固定額であると考えています。一度設定されると、引き下げることはできず、毎年増加するだけだと考えられています。しかし、法的、論理的、そして数学的に見て、この考えは誤りです。
IPLは物件の売却価格ではありません。アパートの運営、維持、維持にかかるすべての費用を計算した結果であり、オーナーや居住者が負担しています。つまり、これらの費用を削減、合理化、または是正できる限り、IPLも法的かつ合理的に引き下げることができます。
居住者にはよく説明されていないのですが、IPLは「好むと好まざるとにかかわらず、これだけの金額を支払わなければならない」という問題ではなく、その根底にある費用が合理的で、効率的で、透明性があるかどうかの問題なのです。
法的根拠：IPLは効率的かつ透明性が求められる
2021年PP第13号では、アパートの管理費用は、以下の点を考慮して所有者または居住者が負担することになっています。
- 運用コスト
- メンテナンス
- メンテナンス
そして最も重要なのは、これらのコストを次のように管理する必要があることです。
- 秩序ある
- 効果的
- 効率的
- 透明性のある
- 責任ある
「効率的」と「透明性」という言葉には法的な意味があります。費用が以下の条件を満たしている場合、
- 明確な理由もなく高すぎる
- 契約内容は開示されていない
- 入札は透明性に欠けている
- 市場価格と比較できない
したがって、法的には、コスト管理の原則に欠陥があります。つまり、コストを評価することは許容されるだけでなく、義務付けられているということです。評価結果が無駄を示している場合、IPLは自動的に削減されるべきです。
定められたIPLを削減できないと規定する条項は一つもありません。
論理的に：IPLはコストの派生である
簡単に言うと、IPLは次の式で算出されます。
総運用コスト + 保守 + 保守費用 + 予備費
÷ ユニット数または原子力発電所
= ユニットあたりのIPL
以下の場合：
- セキュリティ契約のコスト削減
- 清掃の再入札が可能
- エレベーターのメンテナンス費用対効果の向上
- 共用エリアの電気代削減
- 無駄の削減
すると、式の分子が減少します。分子が減少すれば、最終的な結果も減少します。これは意見の問題ではなく、数学的な法則です。
つまり、コストを削減できるにもかかわらずIPLが高いままである場合、2つの可能性が考えられます。
- 効率化策が実施されていない
- あるいは、効率化策が実施されても、その成果が住民に還元されていない
どちらも健全な経営の原則に反しています。
公式メカニズム：PPPSRSとRUTAによるIPL削減
IPLの引き下げは、WhatsAppグループで叫ぶだけでは実現できません。正式なメカニズムを経なければなりません。
手順は以下のとおりです。
まず、コストデータを開示する。
契約書、請求書、実費、そしてコスト構成は、アクセス可能にする必要がある。
次に、分析を行う。
市場価格、他社価格、あるいは妥当な基準と比較する。
次に、データに基づいた提案を行う。
単に「高い」ではなく、「これこれの理由で高い」と明確に説明する。
次に、提案をRUTA（地方予算計画）に提出する。
付録ではなく、正式な議題として提出する。
最後に、投票によって決定する。
PP 13/2021第97条によると、管理事項については、NPPに基づいて投票が行われる。
十分な票が投じられた場合、IPL引き下げの決定を含め、決定は有効かつ拘束力を持つ。
なぜ地面から立ち上がれないとよく言われるのでしょうか?
よく起こる理由:
- 「これは他のアパートの基準です。」
- 「下げたら質が落ちてしまいます。」
- 「他のアパートより安いです。」
- 「住民の皆さんも同意しています。」
- 「ずっとこうだったから、こうなったんです。」
問題は、これらのいずれにも法的または数学的な根拠がないことです。
「他のアパートと比較して」という理由は、以下の場合には正当な理由とはなりません。
- 他のアパートは透明性が低い
- 費用も問題
- 条件が異なっている
コストが下がっても品質が自動的に低下するわけではありません。効率化が場当たり的に実施された場合に限り、品質は低下します。しかし、公正な入札と厳格な監督を通じて効率化が達成されれば、品質は維持され、あるいは向上することさえ可能です。
建物保険費用は IPL コンポーネントに含まれていますか?
答え: 入る可能性はありますし、通常は入ります。
建物保険は以下を保護します:
- 建物構造
- 共用設備
- 火災リスク
- 特定の災害
- 重大な被害
建物保険料は、すべての所有者と居住者に利益をもたらすため、通常は管理費に含まれ、IPLを通じて分担されます。
ただし、重要な注意点があります。
保険料は、以下の条件も満たす必要があります。
- 透明性
- 契約内容は可視化されています
- 適正な保険料
- 保険金額に基づく
- 値上げなし
明確な根拠なく保険料が高すぎる場合、この要素も評価・削減されるべきであり、最終的にはIPLを引き下げる可能性があります。
保険は高額なIPLの言い訳にはなりません。さらに、代理店には通常、契約手数料がかかります。したがって、市民はこれらの契約手数料が管理者の口座に流れていないか監視する必要があります。保険は保護のためのものであり、無駄遣いのためのものではありません。
IPLの費用は下がるかもしれないが、それだけで下がるわけではない
IPLは、人々が不満を訴えたからといって中止されるわけではありません。中止される理由は以下のとおりです。
- 公開されたデータ
- コスト分析
- 発見された無駄
- 導入されたメカニズム
- 獲得票数
居住者がIPLの源泉、構成、そして投票権を知らない限り、IPLの金額は常に「額面通りに解釈」されてしまいます。
実際、アパートIPLの柱で説明されているように、この拠出金は単なる義務ではなく、法律、論理、そして現実的な計算に基づいた合意の結果です。
IPLの完全な構造、法的根拠、そして計算方法を理解するには、以下の主要ページもご覧ください。
結論：根拠が正しければ拠出金の削減は合法である
IPLの引き下げは、経営への反抗ではありません。むしろ、健全な経営の一環です。
コストを合理的に低く抑えることができれば、次のことが実現します。
- 居住者の安心感が増す
- 支払いコンプライアンスが向上
- 紛争が減少
- アパートの価値が上昇
公正なIPLとは、単に安価であるだけでなく、合理的で透明性があり、説明責任が果たされることも重要です。IPLにかかる費用を固定できる限り、法的、論理的、そして数学的に、IPLを削減できる可能性は常に存在します。
アパートIPLについてはこちらもご覧ください。IPLの算出方法、決定者、そして算出方法
： - アパートIPL：投票権と費用計算
