Dampak Ketidakpedulian Warga terhadap Verifikasi KTP Pengurus
Mengapa posisi pengurus P3SRS dan komunitas hunian begitu sering diperebutkan? Salah satu jawabannya terletak pada aspek yang kerap dianggap sepele oleh warga, namun justru menjadi pintu masuk berbagai praktik manipulasi keuangan bernilai besar: syarat KTP dan domisili pengurus. Kerusakan nilai properti tidak selalu dimulai dari krisis besar, tetapi sering dari satu kelalaian kecil, namun membiarkan orang yang tidak tinggal di lingkungan tersebut mengendalikan uang bersama.
Kekuasaan Administratif yang Menentukan Arah Keuangan Komunitas
Banyak warga beranggapan bahwa syarat domisili pengurus hanyalah formalitas administratif. Padahal, dalam praktik pengelolaan rumah susun, status domisili berkaitan langsung dengan akses terhadap dokumen, pengambilan keputusan strategis, penunjukan vendor, hingga pengelolaan arus kas iuran dan dana cadangan. Ketika posisi pengurus diisi oleh pihak yang tidak benar-benar tinggal dan merasakan dampak keputusan di lingkungan tersebut, risiko konflik kepentingan dan penyimpangan keuangan meningkat secara signifikan.
Dasar Hukum Daerah: Pergub DKI Jakarta No. 132 Tahun 2018
Di DKI Jakarta, kewajiban domisili pengurus P3SRS bukanlah tafsir bebas, melainkan ketentuan eksplisit. Pergub DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 Pasal 45 ayat (1) huruf c secara tegas menyatakan: “Pengurus wajib berdomisili di Rumah Susun.” Bunyi pasal ini tidak membuka ruang interpretasi tambahan. Selama pergub tersebut belum dicabut atau diubah, seluruh P3SRS di wilayah DKI Jakarta wajib mematuhinya.
Dasar Hukum Nasional: Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025
Di tingkat nasional, Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 kerap disalahpahami seolah menghapus kewajiban domisili. Padahal, regulasi ini justru menegaskan domisili sebagai prioritas utama. Pasal 77 ayat (1) menyebutkan bahwa calon ketua pengurus dan pengawas PPPSRS berasal dari pemilik yang bertempat tinggal atau menjalankan usaha di rumah susun.
Lebih lanjut, Pasal 77 ayat (3) dan ayat (4) menjelaskan bahwa calon non-domisili baru dapat mendaftar apabila tidak terdapat satu pun calon domisili, bahkan setelah masa pendaftaran diperpanjang selama tujuh hari kalender. Artinya, non-domisili adalah opsi terakhir, bukan alternatif setara.
Analisis Hierarki Hukum: Mana yang Berlaku di DKI Jakarta?
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, peraturan daerah dapat menetapkan ketentuan yang lebih ketat selama tidak bertentangan dengan aturan di atasnya. Permen PKP 4/2025 tidak menghapus kewajiban domisili dan tidak bertentangan dengan Pergub DKI 132/2018. Dengan demikian, pergub tersebut tetap sah, berlaku, dan mengikat seluruh P3SRS di DKI Jakarta.
Ketika Warga Abai Mengecek KTP Pengurus, Kontrol Keuangan Perlahan Hilang
Banyak warga tidak menyadari bahwa syarat KTP domisili bukan formalitas administratif, melainkan fondasi utama legitimasi dan kontrol. Ketika pengurus tidak benar-benar tinggal di lingkungan yang mereka kelola, keterikatan moral dan risiko pribadi nyaris tidak ada. Inilah titik awal manipulasi: keputusan keuangan dibuat tanpa menanggung dampaknya.
Ketika syarat domisili diabaikan, legitimasi pengurus menjadi lemah. Lebih jauh, celah ini sering dimanfaatkan untuk mengendalikan keuangan komunitas tanpa pengawasan sosial yang memadai. Warga yang tidak memahami aspek hukum ini berisiko kehilangan kontrol atas dana bersama, mulai dari iuran rutin hingga dana cadangan bernilai miliaran rupiah.
Akibat Nyata Jika Warga Tidak Peduli dan Tidak Bertanya
Ketika warga tidak mau mengecek KTP pengurus, tidak bertanya soal domisili, dan menyerahkan semuanya pada panitia atau pengembang, maka konsekuensinya sangat nyata dan merusak, seperti laporan keuangan sulit diakses, akses dokumen audit ditolak, vendor tidak pernah berganti, dan biaya iuran terus naik tanpa peningkatan kualitas.
Dalam jangka panjang, reputasi gedung jatuh, appraisal bank menurun, unit sulit dijual, dan nilai properti tergerus. Semua itu bermula dari satu kelalaian kecil: membiarkan orang yang tidak tinggal di lingkungan tersebut mengendalikan uang bersama.
Kesimpulan untuk Warga dan Pemilik
Pengurus tanpa domisili bukan sekadar pelanggaran administratif, melainkan risiko sistemik. Jika warga tidak peduli, tidak kritis, dan tidak menegakkan aturan, maka kehancuran nilai properti bukan kemungkinan, tetapi kepastian, sama seperti nilai saham yang hancur akibat ketidak percayaa, bukan karena nilai intrinsiknya.
Kesimpulan untuk RUA
Di DKI Jakarta, syarat domisili pengurus P3SRS adalah kewajiban hukum. Permen PKP 4/2025 tidak menghapus ketentuan tersebut, melainkan mengaturnya secara berjenjang. Calon pengurus non-domisili tidak memenuhi syarat hukum selama masih terdapat calon yang berdomisili. RUA wajib menegakkan ketentuan ini demi kepastian hukum dan perlindungan keuangan warga.
FAQ
1. Apakah KTP domisili wajib untuk semua pengurus P3SRS?
Di DKI Jakarta, kewajiban ini bersifat wajib sesuai Pergub DKI 132/2018.
2. Apakah Permen PKP 4/2025 menghapus syarat domisili?
Tidak. Permen ini justru menempatkan domisili sebagai prioritas utama.
3. Kapan calon non-domisili boleh mencalonkan diri?
Hanya jika tidak ada calon domisili meskipun pendaftaran telah diperpanjang. Catatan : RUTA dan pendaftaran wajib diperpanjang.
4. Apa risiko jika syarat domisili diabaikan?
Risikonya meliputi konflik kepentingan dan potensi manipulasi keuangan. Hal lain seperti : Iuran tidak terkendali, laporan keuangan rumit dan tidak dimengerti anggota, audit hanya narasi tanpa laporan dokumen, kontrak vendor tertutup dan nilai properti terus turun (susah dijual, susah disewakan).
5. Mengapa domisili penting dalam pengelolaan keuangan?
Karena domisili menciptakan keterikatan dan akuntabilitas, serta menghindari ancaman hukuman berdasarkan KUHP dan KUHPer .
6. Siapa yang paling bertanggung jawab menjaga aturan ini?
Pemilik dan penghuni sendiri, bukan pengelola maupun pengurus P3SRS.
7. Apa peran RUA dalam hal ini?
RUA wajib menegakkan syarat domisili demi legitimasi dan kepastian hukum, sesuai AD/ART dan Undang-Undang Negara Republik Indonesia.
Baca artikel lainnya juga :
- Apakah Tagihan IPL Bisa Diturunkan? Sangat Bisa!
- Perbedaan Developer dan P3SRS dalam Pengelolaan Apartemen
- Protes terhadap Transparansi P3SRS RUTA Kalibata City
- Mengapa Posisi Pengurus RT/RW dan P3SRS Selalu Diperebutkan?
